¿HIPOTECA FIJO VARIABLE OTROS?

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Carlos Juan
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¿HIPOTECA FIJO VARIABLE OTROS?

#1 Mensaje por Carlos Juan » Mar 28-Mar-2006 23:24

Salgo momentaneamente de mi autismo foril, al que me han conducido los avatares de la venta de mi ex-casa, la señal de la nueva y el agradable periplo por las oficinas bancarias virtuales y reales, al objeto de plantearos una duda.

Datos: Euribor actual como al 3,1.
Diferencial que aplican los bancos 0.35 a 0,50.
Tipo fijo a veinte años que me ofrecen segun convenio con un Banco que tiene mi profesion, el 4,5.
Prevision:subida del euribor en un año de un punto, luego estabilizacion y nueva bajada pasados dos años, aunque previsiones a dos años no son realmente creibles.

Opciones posibles: Fijo, Variable, Combinaciones de ambos y Multidivisa.

Mi proceso de descarte es este:

Aunque los variables nunca han subido tanto como para perder respecto de los fijos, hasta ahora los tipos fijos venian bajando lentamente, es decir se movian mas lento que las bajadas en variable, y por lo mismo, ahora, en sentido contrario, los fijos suben tambien mas despacio, lo que supone que en los fijos los bancos habrian sido pillados un poco a contrapie, y por lo tanto serian "relativamente golosos" todavia.

Esta cercania de los tipos de un variable ascendente a un fijo que se ha quedado despistado y empieza a arrancar, hace que, sobre todo en un horizonte de veinte años, durante el cual una epidemia, una guerra, un cambio en las principales potencias economicas, o cualquier otra cosa, puede producir efectos nunca vistos, el tipo fijo parezca preferible al variable, en especial si pensamos que los tipos estuvieron en cifras minimas y que por tanto ese 4.5 es bastante bajo en realidad en terminos absolutos y de hecho solo tres monedas de las serias tienen tipos como el euribor, o el libor por debajo de esa cifra en todo el mundo, en el caso de Japon por un problema concreto y en el Suiza subiendo tambien.

En consecuencia descartaria el variable frente al fijo. Ademas dormiria muy tranquilo por las noches a riesgo de pagar mas. Tambien si consigo cancelaciones anticipadas, conseguire que el daño de ese 4.5 sea algo menor.

Entre el fijo y el multidivisa, el multidivisa es sin duda mejor. Pagas el euribor mas 0,45 o el libor de otras divisas mas un 0.75-0.90 segun las entidades. Esto significa que si referencias el prestamo a yenes el interes del prestamo te sale como al 1% y si lo haces en Francos Suizos, como al 2,1%. En las demas monedas hoy por hoy no tiene cuenta pues sus tipos de interes son mas altos que el euribor.

El principal problema del multidivisa es, a corto y medio plazo, el tipo de cambio y a largo una eventual subida de tipos de interes, en Japon y Suiza. (Ya iniciada en Suiza y en estudio en Japon). Ambos problemas pueden acumularse. En el caso de la subida del tipo de cambio, una subida del yen de un 10% en cinco años, implica que toda la deuda que tengas pendiente cinco años despues se ha incrementado un 10%. Es verdad que si el yen baja te ahorras muchos millones, pero esto es tanto como jugar a especulador con las monedas en plan Soros y eso precisa de un corazon de acero, sobre todo jugando con dinero del banco no tuyo.
Uno puede precaverse de este problema tambien refugiandose en el euribor y funcionando por tanto como un variable normal, y con los riesgos y costes del variable clasico en euros.
De este modo parece que la mejor opcion seria un multidivisa antes que un variable, porque te permitiria si el euribor se dispara tener unas puertas de escape hacia otra monedas con tipos mas bajos.

En la opcion multidivisa fijo, tambien parece claramente mejor el multidivisa, porque las cuotas pueden bajan segun mis estimaciones del orden de un 28% en el mejor de los escenarios posibles, sin contar con el tipo de cambio.

Sin embargo como en la bolsa el problema en el multidivisa estriba en que hay entrar en el momento adecuado. En bolsa se debe comprar cuando las acciones estan por los suelos y vender cuando estan arriba. Pues bien en este tema de las monedas hay que comprar cuando estan muy revaluadas, (porque normalmente bajaran despues) y no cuando estan devaluadas. Pues bien el yen lleva cinco años por los suelos y se espera que este otro u otros dos mas, pero es una moneda que fluctua bastante y por lo tanto los expertos aconsejan el franco suizo. El franco suizo esta mas o menos en el centro de su banda habitual de fluctuacion, mas bien un pelin devaluado y con sintomas de que la economia suiza mejora, mientras que la nuestra (europea) renquea.

Asi las cosas subirse ahora a un multidivisas supone un riesgo de que el euro se devalue frentre al franco por ejemplo un 5% y toda mi deuda se incremente por ejemplo en un 5% lo que puede comerse todo mi ahorro de intereses y como ando con una cuota muy exigente me puede poner en apurillos.

Quedaria la opcion de contratarlo empezar en euros y esperar una oportunidad para subirse a una moneda cara, pero en euros es un poco mas caro que el variable puro, y sera dificil saber en el futuro cuando una moneda ha tocado techo sin ser un experto.

Descartando pues el indudable atractivo del multidivisa, por que la coyuntura para subirse no es buena y veinte años son muchos años y pueden pasar muchas cosas, al fin y al cabo un multidivisa es un multivariable en siete u ocho monedas de las que apenas 3 son aprovechables...

Todo parece conducirme a la opcion mas querida de mi mujer que el fijo al 4.5 y tema resuelto.

¿Como lo veis? ¿Sabe alguien de un fijo a veinte años que este por ahi dormido y por debajo del 4.5? En el mercado dan incluso el 3.99% fijo por un prestamo a 12 años, o el 3.89 cuajadito de comisiones, pero a ese plazo no puedo asumir mi prestamo.

Disculpas a todos por la paliza, y por la empanada mental que transmito, pero como en este mundo hay gente pa to, pues igual alguno encuentra entrenido el asunto.

Saludos financieros. :cry: :cry: :cry:
:cry: :cry: :cry:
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felixpim
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#2 Mensaje por felixpim » Mié 29-Mar-2006 01:14

Pues yo no me lo pensaba mucho más FIJO.

Yo me compre la casa hacde 3 años y variable, porque el fijo estaba muy alto. Cuando el Euribor sube, te suben la Hipoteca, cuando baja no lo notas. Al final que lo mejor es ese fijo que te permite acostumbrarte aun gasto, sin preocupaciones, no vaya a ser que venga la crisis del 2006.

Mi humilde opinión.

¿Por ciento que banco :) ?
Colecciono nº1 de España de 1850. Compro.
Vendo, cartas España, sellos sueltos, ....

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#3 Mensaje por elmallorquin » Mié 29-Mar-2006 07:36

Me lo leo esta noche con calma y dire lo que me parece...

en suiza estamos al 2.75 -3.25%

saludos
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#4 Mensaje por jeroca » Mié 29-Mar-2006 13:19

si es a 20 años el fijo pero ¿que pasa con los quelo tenemos a 25? ¿es aplicable el cambio a fijo?
hola mañ@s del mundo!!!!!!!!!!!!!!

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Carlos Juan
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#5 Mensaje por Carlos Juan » Mié 29-Mar-2006 16:35

Hola felixpim, el banco es banco bilbao vizcaya y el convenio lo ha suscrito con la mutualidad general judicial.

Hola el mallorquin, quedo a la espera de tu docta opinion en la materia.

Hola jeroca: por tu profesion supongo que no tienes acceso a este convenio, aunque acaso puedas tener otro de la tuya. Te permiten cambiarte a variable y tambien de los variables a fijos pero en ambos casos con las penalizaciones de rigor. Los Bancos casi siempre ganan.

Ahora voy a hacer numeros porque como dan un variable a 2.25 el primer año y y luego euribor + 0.45, a lo mejor me sale economico y se lo planteo (ciertamente con pocas esperanzas) el pedir dos prestamos uno a tres años variable y otro por el resto hasta 20 y con los tres primeros años de carencia.

En todo caso una reflexion: Nos pasamos años en el Colegio aprendiendo las cordilleras de Rusia y las estrofas medievales, y no sabemos nada de hipotecas, tipos de cambio, como invertir el dinero que nos sobra (si es el caso) y un larguiiiisimo etcetera.

Alguien deberia hacer algo con el sistema educativo en este punto.

Saludos.
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#6 Mensaje por Blueberry » Mié 29-Mar-2006 16:55

Carlos Juan escribió:Hola jeroca: por tu profesion supongo que no tienes acceso a este convenio, aunque acaso puedas tener otro de la tuya. Te permiten cambiarte a variable y tambien de los variables a fijos pero en ambos casos con las penalizaciones de rigor. Los Bancos casi siempre ganan.
Pues sí, si Jeroca trabaja en la misma empresa que yo (la que tiene de patrón a manolito chavez) tiene convenio con el bbva
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#7 Mensaje por elmallorquin » Jue 30-Mar-2006 19:27

Bueno en primero soy banquero de privat banking no hacemos hypothecas y ahora soy en el mercado de monedas de oro...

en suiza las hyp. fijas se hace por max. a 5 anos... y las variables se hacen cada 6 meses se puede cambiar la tasa...

si los intereses son bajos y se ve que solo subiran es mejor hacer una fija para el mas tiempo posible.

si los intereses son alto mejor fija a corto plaso o variable...

si los interesses son semi bajos y no hay cambia mejor variable...

tambien si los interesses ahora estan subiendo no veo una explosion de la inflation y ni una demasiado grande alza de la economia... las compagnias haces grandes ganacias pero el pueblo no disfruta de ellos pues no veo como la economia tendria de disfrutar... la classe media en europa se esta apobreciento....

yo quedaria a variable...

saludos
jose
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#8 Mensaje por jomacaco » Sab 8-Abr-2006 18:44

Hola Carlos Juan:
Llevo 38a años en temas de financiación internacional y te digo... huye de la financiacíon hipotecaria en divisas a un plazo tan largo.
No sé si lo voy un poco más: La única salida sería que pudieses introducir en tu hipoteca una clásula multidivisa y así podrías cambiar de divisa en el caso de subida de tipos o de devaluación (pero siempre en ambos casos antes de que te pille la subida efectiva). Todo acto posterior es curativo versus paliativo, no preventivo. Tampoco con esos plazos puedes hacer cobertura de tipos de cambio.
Saludos.

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#9 Mensaje por Carlos Juan » Sab 8-Abr-2006 21:11

Gracias a los dos expertos en finanzas.

Definitivamente he dejado el multidivisa por las razones que esgrime jomacaco, mucho riesgo, imposibilidad de asegurar a tan largo plazo el tipo de cambio a lo que añado el ser mal momento para subirse a las monedas "interesantes".

Por el contrario si que me parece que no voy a hacer caso al buen consejo del mallorquin y voy a tirar al tipo fijo aun sabiendo que probablemente le pierda dinero.

La razon en la linea expuesta es que en cierto modo me estoy haciendo un seguro de tipo de interes. A mi pasar del 4.5 que pagaria al 3.5 variable que es lo mejor que puede conseguirse hoy me supone unas 25000 pesetas mas en la cuota. Estoy pagando esa cifra para dormir tranquilo, si los intereses vuelven a sus minimos historicos, que con el diferencial del banco no bajaria del 2.5 estaria pagando a lo sumo unas 48.000 pesetas mas al mes que con el variable, lamentable pero asumible. Con el paso de los años el dinero valdra menos y esas 25000 o 48000 seran menos dinero. A cambio logro estar protegido contra hipoteticas subidas por encima del 4.5, dificiles de producir, pero no imposibles, (vease por donde andan los tipos de interes en Estados Unidos dolar).

En todo caso sigo empeñado en mi batalla por conseguir el fijo al 4.25 esta muy muy dificil, pero todavia hay un Banco que lo esta estudiando. Ya os dire lo que paso.

Saludos y gracias a todos por vuestros consejos.
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#10 Mensaje por Nicolás Menare (CHI) » Dom 23-Abr-2006 00:33

valla... todavia me falta mucho sobre este tema que aprender, vender casas.. comprar casas.. fijo... que se yo... pero...

alguna vez se han preguntado que seria del hombre si no hubiera inventado el dinero ni los intereses?...

no existirian las propiedades, ni las cosas tendrían dueño, ni existirían las construcciones, ni la ropa, y seriamos tan salvajes y tan naturales como nacimos y fuimos creados... o nos creamos... :shock: :?

FFC

Multidivisa

#11 Mensaje por FFC » Mar 22-Ago-2006 14:01

:)

Personalmente, me quedo con el multidivisa:

1º - BCE va a seguir subiendo tipo en 2006 y 2007.
2º - BoJ va a llevar un ritmo mucho mas pausado con los tipos.

Resultado: el yen se irá a máximos con respecto al euro.

3º - Si BCE frena su ritmo de subidas y Japón comienza a subir, me voy al franco suizo, que es mas estable que el yen.
4º - Si después de todo, sigo con miedo, me quedo en euros.

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#12 Mensaje por Carlos Juan » Mar 22-Ago-2006 23:24

Finalmente fue el fijo al 4.5 %.

De momento los tipos suben y la inflacion sube, si subiera el sueldo tantao como la inflacion y los tipos siguen subiendo, quiza haya acertado en la decision.

En cuanto a lo dicho por FFC seguramente tiene razon pero hay que tener un corazon muy fuerte y me temo que el mio no lo es tanto para vivir en el filo de la navaja. :wink:

Saludos.
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#13 Mensaje por Carlos Juan » Mar 22-Ago-2006 23:28

Finalmente fue el fijo al 4.5 %.

De momento los tipos suben y la inflacion sube, si subiera el sueldo tantao como la inflacion y los tipos siguen subiendo, quiza haya acertado en la decision.

En cuanto a lo dicho por FFC seguramente tiene razon pero hay que tener un corazon muy fuerte y me temo que el mio no lo es tanto para vivir en el filo de la navaja. :wink:

De todas formas una duda: si tu analisis es correcto, y me da que si, los tipos de interes del yen subiran muy despacio, y por tanto te interesa tener la deuda en yens, sin embargo, si el yen se aprecia frente al euro, te costara muy caro comprar yens, de suerte que, o tienes una amplia reserva de yens, comprados ahora baratos para ir pagando los plazos de la hipoteca, o tendras que irte al franco como ultimo refugio ventajoso aparte el euro.

Mi duda es, ¿no hay una tendencia al alza de los tipos del franco suizo y una tendencia a la apreciacion de esta moneda frente al euro por los buenos resultados de la economia suiza, que hace poco interesante la opcion francos suizos?



Saludos.
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FFC

DIVISAS

#14 Mensaje por FFC » Mié 23-Ago-2006 10:09

Partiendo de la base de que en temas de divisa se estrellan los talentos, bajo mi punto de vista, el hecho de que el BCE se encuentre inmerso en un proceso más agresivo que el del SNB de subidas de tipos de interés
continuará favoreciendo al cruce del euro frente al franco suizo.
Además, la alta dependencia de la economía doméstica del
sector exterior conllevará la ayuda adicional de la entidad central para qué la divisa local se mantenga en terreno neutral. La cercanía de una próxima subida es mayor en Europa que en Suiza, lo que favorecerá una mayor apreciación del euro en el c/p.

Es muy parecido a lo que le previsiblemente le pasará al yen durante unos meses, hasta que el mercado invierta las expectativas de subidas de tipos en la zona euro.

Haciendo nºs, una apreciación lineal en 1 año del yen desde el 149 actual hasta 143, en una hipoteca de 180.000 €, te encarece 2.100 € el capital pendiente, mientras que el ahorro en cuota será de unos 2.800€ al final del año.

Hay que valorar nuestra prima de riesgo y ver si vale esos 700 € de ahorro

Fernando.

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#15 Mensaje por Carlos Juan » Mié 23-Ago-2006 16:02

Duda aclarada muchas gracias.

En todo caso has de comprender que para un no experto en el tema, embarcarse en ese barco impone mucho, porque si el yen se aprecia un 10%, toda mi deuda de capital se incrementa en un 10% y eso asusta mucho.

En una hipoteca mas pequeña y a menos años probablemente me hubiera atrevido, en la mia que por desgracia no es pequeña ni a pocos años, y solo ante la decision, porque mi mujer de esto no entiende, pues me falto el valor o me sobro prudencia.

Saludos.
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FFC

MULTIDIVISA

#16 Mensaje por FFC » Jue 24-Ago-2006 11:55

Buenos días,

personalmente, creo que la tranquilidad no tiene precio. Tu decisión es la mas acertada con tus argumentos. Seguro.

Saludos.
Fernando.

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liame
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#17 Mensaje por liame » Dom 27-Ago-2006 10:14

Hola Carlos Juan, yo no se por qué, pero si la la Gran Jefa ha declarado su postura oficialmente, me parece que tiene más razón que un santo. Dos razones científicas:
La Mujer tiene ese sexto sentido innato que es más certero que las flecha de eros.
Y el segundo, que si ya ha manifestado su opinión ¿quién tiene lo que hay que tener para que, en 20 años, llevarle la contraria y en que en esos años tu opción no pierda ante la manifestada por ella?
Como ves cuando se aplican los conocimientos científicos, la duda no existe. :P :P :P
Salu2

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Carlos Juan
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#18 Mensaje por Carlos Juan » Dom 27-Ago-2006 13:05

Pues si, liame, la cuestion era esa en buena medida, si mi plan iba bien, mi mujer tampoco le daria mucha importancia, se supone que yo tengo que estar en esas cosas y acertar, pero si iba mal, menudo chaparron me iba a caer....

dado lo mal que llevo con las inundaciones creo que en ese sentido acerte tambien. :P

Para Fernando: Saludos y gracias por tus ultimas palabras. Imagino que andas por Madrid y hemos hablado alguna vez. Saludos.
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